Ngành BĐS cần phương pháp định giá chính xác

Việc xác định giá trị thị trường của bất động sản (đất đai) là điều cần thiết.

Đọc E-paper

Giá trị hợp lý, được xác định khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư (NĐT) mua bán một cách hiệu quả. Có thể xác định giá trị một tòa nhà văn phòng hoạt động dựa trên so sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự, hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản.

Tuy nhiên, do tính thanh khoản hạn chế và chi tiết thông tin mua bán không rõ ràng của đất đai dẫn đến sự hạn chế của phương pháp so sánh. Do đó, phương pháp thu thập thường sẽ được sử dụng. Phương pháp thu thập tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá. WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một công ty (DN) cụ thể, không phải thị trường nói chung.

Các NĐT có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau và do đó giá trị sẽ khác nhau. WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng DN là gì chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một đất đai.

Tại Savills, chúng tôi sử dụng tỷ suất vốn hóa từ việc phân tích các mua bán trên thị trường. Một ví dụ là mua bán của tòa nhà Gemadept, tọa lạc tại đường Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM, được chuyển nhượng vào tháng 11/2013 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ.

Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30USD/m², chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm khách thuê, chi phí vốn...

Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông tin hoạt động trong quá khứ. Sau khi phân tích, tỷ suất vốn hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường.

Tại các nước có thị trường đất đai phát triển, mua bán đất đai trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết có những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV).

Các nhà đầu tư từ đó có thể tin tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty. Không chỉ riêng ở Việt Nam, ở nhiều nơi khác, NAV cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất niềm tin của các NĐT.

Do đó, ngành đất đai rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những mua bán trên thị trường. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các NĐT thêm tự tin để đầu tư vào đất đai thương mại.